美國稅務-賣房買房的自用住宅賣房優惠,最高可減免$500,000資本利得

文章最後更新於 05/16/2022 by aillynotes

不論現在有房或是想買房,最高可免除$500,000的資本利得。可以先規劃買房的時候是要自住還是出租;又或是已經出租,那是否要在最後幾年收回自住?另外重要的escrow statement也要記得保存。所有曾經做過的大修,會增加房屋價值或延長使用年限的更新也都要詳細記錄。

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主要資料來源

接下來文章內容來自於IRS的這份Publication。2020的Publication 523:https://www.irs.gov/pub/irs-pdf/p523.pdf

優惠對象

出售自用住宅的taxpayer可以有此優惠。如果持有房子的目的都是rental purpose, 則完全無法享用此優惠;而如果在賣房前5年內曾經將房子用作租賃目的,則必須按照比例減少capital gain exclusion。

稅務優惠內容

如果符合條件的自用住宅出售,可享有Capital Gain Exclusion

以下金額的賣房利得(Capital gain)不用課稅

  • $500,000:Married Filing Jointly夫妻合併報稅或Windowed鰥寡孤獨
  • $250,000:Single單身, 或是Married Filing Separately夫妻分開報稅
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什麼狀況下可以拿到全額 Capital Gain Exclusion?

IRS列了幾項Eligibility Test的順序,讓taxpayers可以判定是否自己拿能到全額。必須注意的是:都是沒有作為rental purpose的情況下討論;曾經在賣出日五年以前做過rental purpose可能另外需計算。

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  • Step 1-Automatic Disqualification

如果要賣的的Property是由1031 exchange交換而來;或是taxpayer subject to expatriate tax則自動不符合此項優惠。

  • Step 2-Ownership

在賣房開始日前往前算5年,持有目前這個房產達2年。如果是married filing jointly,只要其中一人符合ownership條件即可

  • Step 3-Residence:

在賣房開始日前往前算5年,把該房產當作個人/或家庭主要居住地(principal residence) 達2年,是從:賣房日起往前算回5年,2年不一定是要連續的,只要5年期間內合計有到達2年(730天)即可。

另外一個人同段時間只會有一個Primary Residence。 如果是夫妻合併報稅,必須夫妻兩人都符合主要居住地2年條件。舉例來說,如果A單身時候買入房子也自住4年,第5年結婚配偶也搬入.第5年年底賣房,這樣只有A本人符合標準,只有250,000的capital gain exclusion。

  • Step 4-Look-Back

前兩年沒有使用這項capital gain exclusion,則目前可以使用。一生可以重複多次使用這項優惠(只要符合所列條件且都間隔2年或以上)。也就是說:在想申報的當個taxable year中,往回兩年的taxable years並沒有使用到這項exclusion。

  • Step 5-Exceptions to the Eligibility Test

特殊狀況下未符合上述條件仍可以享有Full exception。例如:separation, divorce, death of a spouse, home was destroyed or condemned等等狀況,有這些特殊狀況建議咨詢CPA或直接查看IRS的Publication 523親自查看。這裡就不多做解釋。

那如果上述情況不符合,我有可能拿到Partial Exclusion of Capital Gain嗎?

如果因為下列特殊因素(Hardship)導致無法滿足以上全部期間條件,還是有可能有適用Partial Exclusion。

這邊有個常見誤區:不是沒有住滿2年就可以適用Partial Exclusion,而是要符合Hardship才能有Partial Exclusion;如果不滿兩年&沒有hardship,是$0 Capital Gain Exclusion

  • Work-Related Move

工作關係的搬遷(換新工作或是換新工作地點)。但如果是這個項目, 則必須符合:(新工作地點-賣掉的房子地點)-(舊工作地點-賣掉的房子地點)>=50 miles

  • Health-Related Move

健康因素的搬遷,例如如果為了讓自己或家人能有更好的治療或是照顧的搬遷

  • Unforeseeable Events

無法預期因素如失業,無法預警的天災,配偶狀態更改等

  • Other Facts and Circumstances

不在上述的三種狀況,但如果taxpayer認為也是特殊狀況。例如自己的財務狀況有重大改變導致無法負擔目前房子等。有這種狀況,但又有金額大的Capital Gain產生時,也是建議直接找CPA詢問。

Partial Exclusion 計算方式

Source: IRS Publication 523

Capital Gain / Capital Loss 怎麼計算?

Capital Gain / Capital Loss 公式

Capital Gain / Capital Loss = (1)Selling price-(2)Selling Expenses-(3)Adjusted Basis

如果是正數就是Capital Gain, 負數就是Capital Loss

(1) Selling Price

拿到Seller’s Closing Statement / Escrow Statement上的Selling price就是

(2) Selling Expenses: 因為賣房產生的一次性費用

通常在賣房的escrow statement上可以找到

  • Sales Commissions (例如real estate agent’s sales commission / brokers commissions)
  • Advertising Fees
  • Legal fees
  • Recording Fee
  • Natural Hazard Disclosure Report to Property I.D. (可能會視每一州規定,有不同的report要file)
  • Other Fees
  • Title Charges
  • County / City Transfer Fee等

不可包含(每月本來就要支付的費用)

  • Prorated HOA
  • Prorated Property Tax
  • Prorated Mortgage Interest Expenses

(3) Adjusted Basis

除了原始購買房產的Purchase Price, 以下費用也可以加入Adjusted Basis。

一個簡單的概念判斷: 為了讓房子達到可使用狀態而花費的特殊性一次性費用可以列入adjusted basis;而常規本來就會發生: 例如Mortgage, property tax, HOA fees等因為購買時間關係要墊付前屋主先付的費用等,都不能計入Adjusted Basis.

以下是IRS提供的原文舉例,可包含在Adjusted Basis(當初購買房產所花費的費用,通常可以在escrow statement上找到)

  • Abstract fees (abstract of title fees)
  • Charges for installing utility services
  • Legal fees (including fees for the title search and preparing the sales contract and deed)
  • Recording fees
  • Survey fees
  • Transfer or stamp taxes
  • Owner’s title insurance

Improvements也可計入Adjusted Basis

延長房產的使用年限,或是增加房屋的價值都可稱作Improvements。

以下是IRS提供的Improvements items, 如果有做以下項目的費用,記得保存好收據並記錄費用。

不可包含在Adjusted Basis

  • Fire insurance premiums
  • Rent for occupancy of the house before closing
  • Charges for utilities or other services related to occupancy of the house before closing
  • Any fee or cost that you deducted as a moving expense (allowed for certain fees and costs before1994)
  • Charges connected with getting a mortgage loan
    1. Mortgage insurance premiums (including funding
      fees connected with loans guaranteed by the Department of Veterans Affairs),
    2. Loan assumption fees,
    3. Cost of a credit report,
    4. Fee for an appraisal required by a lender
  • Fees for refinancing a mortgage

如果賣房是Loss怎麼辦?可以在tax return上report嗎?

如果賣房是Capital loss, 且這個房子是個人自住目的,則不能在稅務上享有任何優惠。不能提報capital loss on Schedule D, 也不能放在Schedule A。

如果曾經作為在賣房的前5年內,有作為Rental Purpose,還可以享有這項優惠嗎?

IRS關於Primary Residence曾作為Rental Property的部分,做了以下釋例(10/14/2020更新)https://www.irs.gov/faqs/capital-gains-losses-and-sale-of-home/property-basis-sale-of-home-etc/property-basis-sale-of-home-etc-5

如果在出售的當日起往前算5年,有作為Primary Residence2年的事實,則仍可以享有此項capital gain exclusion,但除了上述:買價,賣價,selling expenses之外,還要考慮:

  • 之前作為rental property,曾take過的depreciation,要課以25%(recapture rate)額外課稅
  • 此筆交易的taxable gain可能還會有3.8%的Net Investment Income Tax
  • 也要確認以前年度,是否有Passive activity loss carryovers(可找找看以前年度是否有Form 8582)

個人建議:找個EA/CPA幫忙看過&幫忙處理賣property的當年度稅務,雖然要花tax preparation fee,可能會更有效益的省下幾千或更多的稅額。不然如果事後發現要改還要file amended tax return會更麻煩。(而且後續再請人file amended tax return,也不見得會比較便宜)

Summary

以上就是個人賣房的Income Tax Saving Tips,有任何問題都歡迎留言討論,我會盡我所知回答。但如果是比較複雜的報稅情況,請恕我無法線上問診了。因為可能牽涉的tax forms太多,在沒有了解每個taxpayers的狀態,我也不能隨便給建議。

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