美國稅務-賣房買房的自用住宅賣房優惠，最高可減免$500,000資本利得

文章最後更新於 05/16/2022 by aillynotes

不論現在有房或是想買房，最高可免除$500,000的資本利得。可以先規劃買房的時候是要自住還是出租；又或是已經出租，那是否要在最後幾年收回自住？另外重要的escrow statement也要記得保存。所有曾經做過的大修，會增加房屋價值或延長使用年限的更新也都要詳細記錄。

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主要資料來源

接下來文章內容來自於IRS的這份Publication。2020的Publication 523：https://www.irs.gov/pub/irs-pdf/p523.pdf

優惠對象

出售自用住宅的taxpayer可以有此優惠。如果持有房子的目的都是rental purpose, 則完全無法享用此優惠；而如果在賣房前5年內曾經將房子用作租賃目的，則必須按照比例減少capital gain exclusion。

稅務優惠內容

如果符合條件的自用住宅出售，可享有Capital Gain Exclusion

以下金額的賣房利得（Capital gain）不用課稅

• $500,000：Married Filing Jointly夫妻合併報稅或Windowed鰥寡孤獨
• $250,000：Single單身, 或是Married Filing Separately夫妻分開報稅

什麼狀況下可以拿到全額 Capital Gain Exclusion?

IRS列了幾項Eligibility Test的順序，讓taxpayers可以判定是否自己拿能到全額。必須注意的是：都是沒有作為rental purpose的情況下討論；曾經在賣出日五年以前做過rental purpose可能另外需計算。

• Step 1-Automatic Disqualification

如果要賣的的Property是由1031 exchange交換而來；或是taxpayer subject to expatriate tax則自動不符合此項優惠。

• Step 2-Ownership

在賣房開始日前往前算5年，持有目前這個房產達2年。如果是married filing jointly，只要其中一人符合ownership條件即可。

• Step 3-Residence:

在賣房開始日前往前算5年，把該房產當作個人/或家庭主要居住地（principal residence) 達2年，是從：賣房日起往前算回5年，2年不一定是要連續的，只要5年期間內合計有到達2年（730天）即可。

另外一個人同段時間只會有一個Primary Residence。 如果是夫妻合併報稅，必須夫妻兩人都符合主要居住地2年條件。舉例來說，如果A單身時候買入房子也自住4年，第5年結婚配偶也搬入．第5年年底賣房，這樣只有A本人符合標準，只有250,000的capital gain exclusion。

• Step 4-Look-Back

前兩年沒有使用這項capital gain exclusion，則目前可以使用。一生可以重複多次使用這項優惠（只要符合所列條件且都間隔2年或以上）。也就是說：在想申報的當個taxable year中，往回兩年的taxable years並沒有使用到這項exclusion。

• Step 5-Exceptions to the Eligibility Test

特殊狀況下未符合上述條件仍可以享有Full exception。例如：separation, divorce, death of a spouse, home was destroyed or condemned等等狀況，有這些特殊狀況建議咨詢CPA或直接查看IRS的Publication 523親自查看。這裡就不多做解釋。

那如果上述情況不符合，我有可能拿到Partial Exclusion of Capital Gain嗎？

如果因為下列特殊因素（Hardship）導致無法滿足以上全部期間條件，還是有可能有適用Partial Exclusion。

這邊有個常見誤區：不是沒有住滿2年就可以適用Partial Exclusion，而是要符合Hardship才能有Partial Exclusion；如果不滿兩年＆沒有hardship，是$0 Capital Gain Exclusion

• Work-Related Move

工作關係的搬遷（換新工作或是換新工作地點）。但如果是這個項目, 則必須符合：（新工作地點-賣掉的房子地點）-(舊工作地點-賣掉的房子地點）>=50 miles

• Health-Related Move

健康因素的搬遷，例如如果為了讓自己或家人能有更好的治療或是照顧的搬遷

• Unforeseeable Events

無法預期因素如失業，無法預警的天災，配偶狀態更改等

• Other Facts and Circumstances

不在上述的三種狀況，但如果taxpayer認為也是特殊狀況。例如自己的財務狀況有重大改變導致無法負擔目前房子等。有這種狀況，但又有金額大的Capital Gain產生時，也是建議直接找CPA詢問。

Partial Exclusion 計算方式

Capital Gain / Capital Loss 怎麼計算？

Capital Gain / Capital Loss 公式

Capital Gain / Capital Loss = (1)Selling price-(2)Selling Expenses-(3)Adjusted Basis

如果是正數就是Capital Gain, 負數就是Capital Loss

(1) Selling Price

拿到Seller’s Closing Statement / Escrow Statement上的Selling price就是

(2) Selling Expenses: 因為賣房產生的一次性費用

通常在賣房的escrow statement上可以找到

• Sales Commissions (例如real estate agent’s sales commission / brokers commissions)
• Advertising Fees
• Legal fees
• Recording Fee
• Natural Hazard Disclosure Report to Property I.D. (可能會視每一州規定，有不同的report要file)
• Other Fees
• Title Charges
• County / City Transfer Fee等

不可包含(每月本來就要支付的費用)

• Prorated HOA
• Prorated Property Tax
• Prorated Mortgage Interest Expenses

(3) Adjusted Basis

除了原始購買房產的Purchase Price, 以下費用也可以加入Adjusted Basis。

一個簡單的概念判斷: 為了讓房子達到可使用狀態而花費的特殊性一次性費用可以列入adjusted basis；而常規本來就會發生: 例如Mortgage, property tax, HOA fees等因為購買時間關係要墊付前屋主先付的費用等，都不能計入Adjusted Basis.

以下是IRS提供的原文舉例，可包含在Adjusted Basis（當初購買房產所花費的費用，通常可以在escrow statement上找到）

• Abstract fees (abstract of title fees)
• Charges for installing utility services
• Legal fees (including fees for the title search and preparing the sales contract and deed)
• Recording fees
• Survey fees
• Transfer or stamp taxes
• Owner’s title insurance

Improvements也可計入Adjusted Basis

延長房產的使用年限，或是增加房屋的價值都可稱作Improvements。

以下是IRS提供的Improvements items, 如果有做以下項目的費用，記得保存好收據並記錄費用。

不可包含在Adjusted Basis

• Fire insurance premiums
• Rent for occupancy of the house before closing
• Charges for utilities or other services related to occupancy of the house before closing
• Any fee or cost that you deducted as a moving expense (allowed for certain fees and costs before1994)
• Charges connected with getting a mortgage loan
  1. Mortgage insurance premiums (including funding
     fees connected with loans guaranteed by the Department of Veterans Affairs),
  2. Loan assumption fees,
  3. Cost of a credit report,
  4. Fee for an appraisal required by a lender

• Fees for refinancing a mortgage

如果賣房是Loss怎麼辦？可以在tax return上report嗎？

如果賣房是Capital loss, 且這個房子是個人自住目的，則不能在稅務上享有任何優惠。不能提報capital loss on Schedule D, 也不能放在Schedule A。

如果曾經作為在賣房的前5年內，有作為Rental Purpose，還可以享有這項優惠嗎？

IRS關於Primary Residence曾作為Rental Property的部分，做了以下釋例（10/14/2020更新）：https://www.irs.gov/faqs/capital-gains-losses-and-sale-of-home/property-basis-sale-of-home-etc/property-basis-sale-of-home-etc-5

如果在出售的當日起往前算5年，有作為Primary Residence2年的事實，則仍可以享有此項capital gain exclusion，但除了上述：買價，賣價，selling expenses之外，還要考慮：

• 之前作為rental property，曾take過的depreciation，要課以25%（recapture rate）額外課稅
• 此筆交易的taxable gain可能還會有3.8%的Net Investment Income Tax
• 也要確認以前年度，是否有Passive activity loss carryovers（可找找看以前年度是否有Form 8582）

個人建議：找個EA/CPA幫忙看過＆幫忙處理賣property的當年度稅務，雖然要花tax preparation fee，可能會更有效益的省下幾千或更多的稅額。不然如果事後發現要改還要file amended tax return會更麻煩。（而且後續再請人file amended tax return，也不見得會比較便宜）

Summary

以上就是個人賣房的Income Tax Saving Tips，有任何問題都歡迎留言討論，我會盡我所知回答。但如果是比較複雜的報稅情況，請恕我無法線上問診了。因為可能牽涉的tax forms太多，在沒有了解每個taxpayers的狀態，我也不能隨便給建議。

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