美國買房稅務優惠：主要自用住宅Primary Residence定義與省稅效果

文章最後更新於 04/07/2023 by aillynotes

美國稅務上的主要自用住宅稱為Primary Residence或Principal Residence。了解如何確認自己的自用住宅/主要住宅十分重要，因為會影響各種可以享用的稅務優惠。文章整理相關標準與美國主要自用住宅稅務優惠。

主要自用住宅 Primary Residence定義

依據IRS發布的Publication 523的內容，判斷Primary residence/Principal Residence要基於事實與各項條件判定，例如以下幾項參考條件：

• The address listed on your:
  1. U.S. Postal Service address 列為USPS主要收件地址（例如搬家時都會設置的mail forwarding服務）
  2. Voter Registration Card 登記投票地址
  3. Federal and state tax returns 在Tax return上註明的地址
  4. Driver’s license or car registration 持有Driver license上地址或Car registration使用的地址

• The home is near:
  1. Where you work 離工作地點較近的地址
  2. Where you bank 離常去銀行地址較近
  3. The residence of one or more family members 是否有其他家人同住、或離家人較近
  4. Recreational clubs or religious organizations of which you are a member 距離所屬的宗教、運動、娛樂團體較近

• 延伸閱讀：美國搬家必備的10項Check List-USCIS、IRS、USPS、銀行券商網站清單

自用住宅稅務優惠

1. 5年內自住2年及以上，可享有賣出資本利得減免優惠

如果符合條件的自用住宅出售，可享有以下金額的Capital Gain資本利得稅務減免

• $500,000：Married Filing Jointly夫妻合併報稅或Windowed鰥寡孤獨
• $250,000：Single單身, 或是Married Filing Separately夫妻分開報稅

符合條件包括（但不限於）在賣房開始日前往前算5年，把該房產當作個人/或家庭主要居住地（principal residence) 達2年，是從：賣房日起往前算回5年，2年不一定是要連續的，只要5年期間內合計有到達2年（730天）即可。

2. Mortgage Interest Deduction 貸款利息費抵減（Itemized deduction）

如果是all cash買房，在tax return上就無法享有此項優惠。

而如果是在2017年12月16日以前的mortgage，夫妻合併報稅（MFJ）最高能有1,000,000及以下貸款額度內，所支付貸款利息費用的抵減（需要使用Itemized deduction、如果使用Standard deduction則無法享有此優惠）

而如果是12/16/2017以後的貸款，夫妻合併報稅（MFJ）則最高只能享有$750,000及以下貸款額度內、所支付貸款利息費用的抵減（需要使用Itemized deduction、如果使用Standard deduction則無法享有此優惠）。如果是做refinance，日期會以最原先的貸款日期為計算，而不是refinance date。

如以下Tax Structure所示，Standard Deduction和Itemized Deduction只能擇一使用。

• 2021的standard deduction 是單身$12,550、married filing jointly是$25,100
• 2022的standard deduction是單身$12,950、married filing jointly是$25,900

3. Home Equity Loans Deduction 房屋淨值貸款利息費抵減（Itemized deduction）

2017 tax year及以前，除了最高可以有$100,000 home equity debt額度內的利息費用扣抵，且此筆Home Equity Loans不限制用於何種目的（付學費、買傢俱、升級房屋設施等都行）。

但在之後的tax year，就沒有單獨的$100,000 home equity debt額度，而是總共只有$750,000貸款利息可抵減的額度（第1項的Mortgage Interest跟Home Equity Loan Interest加總）；且此$100,000 必須都用在買房、建房、增修房子的費用上（限制目的與用途）。

4. Property Tax / Real Estate Tax Deduction 房產稅抵減

2017 tax year及以前年度，可以把所有當年度付款的Property Tax，都列在Itemized deductions中的Local Tax中。

但在接下來的tax years，state and local taxes 與 state and local estate taxes上限只能有$10,000，如果是在加州等州稅高、房產稅也高的地區，此一項目的抵減優惠並不高。而房地產稅抵減是以付款年度計入deduction amounts。

Primary Residence/Principal Residence注意事項

一人一次只能有一個Primary Residence。即使一年中一半時間住在A房、另一半時間住在B房，仍然只能選擇一間Primary residence；或有人是自己住在C房、但小孩＆其他家人住在D房，則這種情況還是只能有一間主要自用住宅。

『每個人』的定義，通常在實務上也會被認為是『每個household』。自用住宅選擇基本上taxpayer會自行判定，按照上述整理的幾個factor可以作為判斷依據，但當然如果有申報Primary Residence相關的稅務優惠，也記得準備好所有supporting document以免後續如果需要可以提供。

Summary

有美國稅務身份的人在台灣開立公司，除了要考量台灣申報企業綜合所得稅、跟洽談新業務的方便性外；美國稅務一定也會新增更多的稅務成本（實際被課稅、或是請專人幫忙報稅的成本）。

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