美國買房稅務優惠:主要自用住宅Primary Residence定義與省稅效果

文章最後更新於 04/07/2023 by aillynotes

美國稅務上的主要自用住宅稱為Primary Residence或Principal Residence。了解如何確認自己的自用住宅/主要住宅十分重要,因為會影響各種可以享用的稅務優惠。文章整理相關標準與美國主要自用住宅稅務優惠。

主要自用住宅 Primary Residence定義

依據IRS發布的Publication 523的內容,判斷Primary residence/Principal Residence要基於事實與各項條件判定,例如以下幾項參考條件:

  • The address listed on your:
    1. U.S. Postal Service address 列為USPS主要收件地址(例如搬家時都會設置的mail forwarding服務)
    2. Voter Registration Card 登記投票地址
    3. Federal and state tax returns 在Tax return上註明的地址
    4. Driver’s license or car registration 持有Driver license上地址或Car registration使用的地址
  • The home is near:
    1. Where you work 離工作地點較近的地址
    2. Where you bank 離常去銀行地址較近
    3. The residence of one or more family members 是否有其他家人同住、或離家人較近
    4. Recreational clubs or religious organizations of which you are a member 距離所屬的宗教、運動、娛樂團體較近

自用住宅稅務優惠

1. 5年內自住2年及以上,可享有賣出資本利得減免優惠

如果符合條件的自用住宅出售,可享有以下金額的Capital Gain資本利得稅務減免

  • $500,000:Married Filing Jointly夫妻合併報稅或Windowed鰥寡孤獨
  • $250,000:Single單身, 或是Married Filing Separately夫妻分開報稅

符合條件包括(但不限於)在賣房開始日前往前算5年,把該房產當作個人/或家庭主要居住地(principal residence) 達2年,是從:賣房日起往前算回5年,2年不一定是要連續的,只要5年期間內合計有到達2年(730天)即可。

2. Mortgage Interest Deduction 貸款利息費抵減(Itemized deduction)

如果是all cash買房,在tax return上就無法享有此項優惠。

而如果是在2017年12月16日以前的mortgage,夫妻合併報稅(MFJ)最高能有1,000,000及以下貸款額度內,所支付貸款利息費用的抵減(需要使用Itemized deduction、如果使用Standard deduction則無法享有此優惠)

而如果是12/16/2017以後的貸款,夫妻合併報稅(MFJ)則最高只能享有$750,000及以下貸款額度內、所支付貸款利息費用的抵減(需要使用Itemized deduction、如果使用Standard deduction則無法享有此優惠)。如果是做refinance,日期會以最原先的貸款日期為計算,而不是refinance date

如以下Tax Structure所示,Standard Deduction和Itemized Deduction只能擇一使用。

  • 2021的standard deduction 是單身$12,550、married filing jointly是$25,100
  • 2022的standard deduction是單身$12,950、married filing jointly是$25,900

3. Home Equity Loans Deduction 房屋淨值貸款利息費抵減(Itemized deduction)

2017 tax year及以前,除了最高可以有$100,000 home equity debt額度內的利息費用扣抵,且此筆Home Equity Loans不限制用於何種目的(付學費、買傢俱、升級房屋設施等都行)。

但在之後的tax year,就沒有單獨的$100,000 home equity debt額度,而是總共只有$750,000貸款利息可抵減的額度(第1項的Mortgage Interest跟Home Equity Loan Interest加總);且此$100,000 必須都用在買房、建房、增修房子的費用上(限制目的與用途)。

4. Property Tax / Real Estate Tax Deduction 房產稅抵減

2017 tax year及以前年度,可以把所有當年度付款的Property Tax,都列在Itemized deductions中的Local Tax中。

但在接下來的tax years,state and local taxes 與 state and local estate taxes上限只能有$10,000,如果是在加州等州稅高、房產稅也高的地區,此一項目的抵減優惠並不高。而房地產稅抵減是以付款年度計入deduction amounts

Primary Residence/Principal Residence注意事項

一人一次只能有一個Primary Residence。即使一年中一半時間住在A房、另一半時間住在B房,仍然只能選擇一間Primary residence;或有人是自己住在C房、但小孩&其他家人住在D房,則這種情況還是只能有一間主要自用住宅。

『每個人』的定義,通常在實務上也會被認為是『每個household』。自用住宅選擇基本上taxpayer會自行判定,按照上述整理的幾個factor可以作為判斷依據,但當然如果有申報Primary Residence相關的稅務優惠,也記得準備好所有supporting document以免後續如果需要可以提供。

Summary

有美國稅務身份的人在台灣開立公司,除了要考量台灣申報企業綜合所得稅、跟洽談新業務的方便性外;美國稅務一定也會新增更多的稅務成本(實際被課稅、或是請專人幫忙報稅的成本)。

以上文章都是基於自身所學(我是美國CPA)+持續research整理出來的免費但可靠的內容。歡迎成為贊助夥伴,只要$5一杯咖啡的金額就可以支持我持續發布優質內容 Aillynotes (buymeacoffee.com)

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