美國生活必備-北加州灣區Bay Area房租談判實例,每年省$5,942美金

文章最後更新於 06/03/2022 by aillynotes

常看到很多論壇、社群在討論美國生活最重要的技能是哪些。以目前幾年的經驗下來,深深覺得最重要的技能絕對包括:談判、爭取自己的權利,而且生活中的各方面都可能都有談判空間。分享2021年實際和Leasing office 交涉幾天後,終於拿到滿意offer的過程跟總省錢金額$5,942。

應該很多人都對於北加灣區的高房價、高租金有耳聞,而的確Bay Area的租金的確驚人,差不多昂貴程度的大約有NYC地區;而跟其他州、或是對比南加州,灣區的租金金額真的很驚人,不論租房、買房都驚人。

文中介紹的談判技巧都來自談判書:Getting morehttps://amzn.to/3hLB3aN (中文譯本書:華頓商學院最受歡迎的談判課 https://bit.ly/3uIHzWO,如果是要在美國使用,還是建議參考原文的會過容易生活中使用。

2020-2021的房租趨勢

2020年3月17日北加州開始實行:shelter in place政策,非必要工作不得外出,而也是大概在2020年5-6月開始,灣區交通較方便、或核心區域房租都是直直落。很多以前常年漲價的高級公寓,也都不得不推出:Free 6 weeks、Free 8 weeks來吸引租客。我們2020年3月底時簽成的租約,當時還沒跌價、而等到5/6月看到房租跌價時想找leasing office談,得到的回覆是“合約一但簽訂、所有談判空間都沒有了“

而到了2021年3月,這一次我們就打定主意一定要談到合理的價格才要簽約!算是時間點剛好,趕上了房租還沒回漲的這一波。而等到了2021年6月後,因為疫苗施打的進度跟上,各大科技公司也紛紛宣佈提前返回公司的計畫,所以Bay Area目前通勤方便的租房地點,房租又再一次回到了疫情前的高價

往下看前先說,我們的租金在Bay Area算是偏貴的,絕對沒有到最貴但可能算是中高價位以上。外觀比較新、門禁森嚴(上下樓梯要刷感應、大門超過特定時間會上鎖)、地下停車場有Gate、每一戶是感應式鑰匙房門(避免被人複製鑰匙闖入家裡)、in-unit的洗衣&烘衣機(在加州這個不算標配,其他州可能會習以為常),隔音好(住進來才注意到的優點)

原房租:$2,920

原本的驚人房租已經在之前的灣區生活費文章揭露過了。住在目前租屋處也已經幾年,依據之前租房經驗(不只在加州),房租續租只會漲價,從來不曾跌價的,但疫情期間完全顛覆了這個狀態

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而如前述所說,在2020年5-6月開始,其實房租就開始慢慢下跌,甚至到了2020年8月左右,我們住的Property、或是其他管理、評價、環境都好的公寓,也都推出6 weeks free+調降租金優惠。

當時我們也曾想過要不要直接毀約,要先30-Day notice給leasing office,並賠償一個月的房租(這是通常加州各個租房公司的規定,如果在德州就是60-Day notice,在各州租房一定要非常注意自己的合約)就可提早搬走。但去年考慮疫情(當時雖有疫苗消息,但完全沒有概念何時能打到),就決定不在疫情期間搬家、接觸新人了。畢竟考量看房、簽合約、找搬家公司、如果新家有需要維修項目都要接觸到人。

Negotiation起始點:續約房租 $2,720

決定不提前退租後,我們就安心住到了2021年。通常在合約到期的1個半月-2個月前,Leasing office會直接發給住戶Renewal 的價格,而2021年續約價收到的是Leasing office給出的:續約12個月,每月租金$2,720的deal,沒有額外贈送住宿優惠或其他。

而收到leasing office這封信後,雖然很開心首次得到降價通知,但我們查詢了目前居住Proprty的官網,目前同戶型、類似戶型的新住戶價格都比我們這間低(舊住戶續約價無法從系統中得知),新住戶也有6週免費的優惠(不確定何時截止,也是有可能隔天就下架的優惠)。

住的房型算是採光更好、有一大面幾乎是落地窗的大窗戶,所以價格的確會比其他類似戶型貴,但我們仍覺得可能有降價空間,就決定和Leasing ofiice繼續Negotiate。畢竟有爭取有機會,沒爭取就可能多付費。

而關於是否要花時間negotiate,主要受到Getting more這本書的影響很大。這本書大概是我這幾年來覺得最實用的幾本書之一,書中除了有教談判技巧外,最重要的是“有開始談就有機會,雖然不是每次negotiate都一定會成功。但即使嘗試談判10次中只成功1次,仍然會比完全都不談判而得到更多。”

Getting more談判書https://amzn.to/3hLB3aN (中文譯本書名:華頓商學院最受歡迎的談判課),如果是要在美國用上,還是建議參考原文的會過容易生活中使用。

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第一次Negotiation結果:$2,675+1個月免費住

第一次跟Leasing office negotiate,首先做足了功課,了解了目前我們Property有哪些跟我們同戶型、更進階的房型的價格還有是否都有6週免費優惠。我們也做了張小抄,把房型、房號、價格都寫在紙上,再拿著我們的續約offer跟小抄跟Property Manager談心。

通常如果是大公司的租房公寓,都會有專職的Leasing office、Leasing Manager、跟Leasing Agent/Specialist。如果要談續約價的話,記得要先確認誰有決定權,再直接找他們談。例如我們這裡的就是Leasing Manager。我們談的幾個步驟大概如下

Step 1:我們先跟Leasing Manager說明了我們注意到的幾間新釋出的房型房價,並提及我們目前的續約房價都還遠高於新放出給新租客的unit+送6週免費住,閒聊之餘他也了解我們想要negotiate的原因;當然Manager也有強調那些價格都是系統算出來的,也不是要故意給我們高價。

Step 2:當然也強調了如果不要換Property、換房就能降價那當然是最好的,因為我們十分喜歡目前的環境跟整個Property。

在Step 2跟Leasing Manager閒聊時,也順便誇了這裡的優點:隔音好(是我目前住過的Apartment隔音最好的,以前住過其他州的高級公寓,打開窗戶連隔壁的電視聲都能聽到…..樓上鄰居的腳步聲也都清清楚楚,想想真的是很崩潰的一段時間)、Maintenance team非常專業又迅速,即使不是緊急的維修需求,1-2天一定會有人來修(包含週末)、而疫情期間如果要進房維修,維修人員都是帶著N95&進門前戴上鞋套進入維修,種種優點都讓我覺得住得很舒適&安全。(當然最大的缺點就是貴&不是自己的空間。)

雖然說常聽到:嫌貨的才是買貨人,但包括在書中、或是以我自己在美國談判成功的例子,都不是跟客服/Manager吵架吵來的,通常都是表達正面評價(不論是對商品、公司、或是談判對象)、後面再表示最近自己遇到的狀況(先揚後抑),對方較不容易對想要談判的人帶有敵意。

Step 3:有隱約提到我們也看了附近區域幾個跟他們同等級Apartment的價格、房型等,也算是隱約暗示如果沒有降價空間,我們也不排除乾脆直接搬走。

Step 4:最後聊天中也強調:我們一直都是優質房客,即使碰到COVID-19期間房租也從不拖欠或遲交、不常叫維修(公寓有專門的線上報修&維修團隊)、從不曾被上下左右的鄰居投訴音量腳步(我們也沒抱怨過鄰居就是,可見隔音真的好)、而且我們也很維護自己承租的Unit等。向談判對方間接表達如果失去我們的壞處

我們談之前也都設想了Leasing Manager的心態,如果現在沒什麼空房,那自然是非常難談下來的(可能要改打朋友牌或悲情牌),但現在有幾間跟我們同樣戶型、價格又更低的房型,他們通常不會想要有更多空房出現,且我們離Renew leasing agreement日期還有段距離,值得一試。畢竟成功了就是每個月現省幾百美金啊

第一次Negotiation中場統計

一頓操作下來,Leasing office回覆我們:爭取到了降價成每月租金$2,675(比原先的$2,720降價$45)+送1個月免費住(價值$2,675),1年大約可省下$3,215。

第二次Negotiation結果:換房$2,425+6週免費(重疊3週,等於只有3週免費)

第一次談判得到一年現省$3,215&不用搬家的結果,整理而言算是很滿意,但仍每月降價的幅度還是不如自己的預想。應該還有繼續談判/協商的空間,所以我們決定繼續和Leasing office negotiate。

我們在第二次Negotiation開始前,已經看了其他物業公司的出租公寓看過,考量住客評價、Location、Facilities,我們的清單縮減到了:目前所住的Property、跟另一間車程約15分鐘的公寓。兩間的價格差不多,目前也都有免費幾週的優惠,而考量要請搬家公司的費用,在目前的Apartment續約(不論是住在原Unit或是換新Unit)會是最划算、也最省錢的選擇。

做好心理準備後,我們再度跟Leasing Mangar談心,請他讓我們去看目前尚未租出去的幾間房型。因為我們都是老住戶了,給我們鑰匙就讓我們Self-guided直接看房。看完之後我們覺得另一間目前準備出租的Unit不錯,雖然採光沒有原先住的地方好,但也是乾淨且剛大清掃完,而且最重要的是每月房租$2,425,還比我們目前住的Unit大了50 sq. ft.!跟Leasing Manager談了我們的想法,並詢問如果我們以舊住戶、但是搬進新Unit,是否也能享有目前針對新住戶的6週免費住房優惠。(談判技巧之一:要有創意,可能有其他能達到自己目標的方法,不是只有one way)

第二次Negotiation中場統計

詢問是否也能享有新住戶優惠後,Leasing office回覆我們:只要我們重新上系統申請(重新申請要額外付Application fee、得到一個Hard pull、還有Deposit要重新提交),如果搬到新Unit可以按照新住戶優惠:房租降價成每月租金$2,425+送6週免費住

但因為新住戶的免費住6週優惠當月月底就要到齊,所以我們如果要有優惠,必須要提前申請住房,也就是雖然免費6週,但有3週會跟我們現在的租約重疊,免費住宿實際上只有3週。房租降價成每月租金$2,425(比原先的$2,720降價$295)+送3週免費住(價值$1,643),1年大約可省下$5,183

two woman chatting
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第三次Negotiation結果:$2,425+6週免費(重疊3週,等於只有3週免費)+退款1週+減免申請費 $100

第二次談完過後,我們心中已經決定就以“新住戶”方式申請新的Unit。在我們即將要跟Leasing office簽訂新約時,我們聊天中再次提及,說雖然簽的新約是免費6週住宿、但因爲我們現在Unit離租約到期也還有一段時間,會Overlap 3週時間。不知是否能讓我們搬去新Unit的時間再延個幾天。(能延幾天我們也會多省幾天,避免兩邊都在付房租)

第三次Negotiation終場統計

Leasing Manager回覆,由於目前的6 weeks free優惠公司是有設定日期的,所以沒辦法幫我們延後入住時間,但我們願意的話,可以提早搬出目前住在的Unit,提早搬出1週,他也會以Credit的方式返還在我們的新租約中。等於幫我們省現行租約/現在住處1週的租金。這對我們來說簡直是好消息,目前住的Unit月租金是$2,920,省7天的租金效果更勝新租單位(月租金$2,425)延後一週入住的省錢效果啊!Leasing office也可以幫我們Waive掉線上重新申請的application fee $100。

這裡同樣也是用上be creative的談判技巧。這一點尤其在面對客服要求:產品退貨、反應產品有問題的時候非常好用。有時會礙於公司Policy,導致談判對方無法直接進行退款或退差價,但他可能有權限免費寄送配件、延長保固、或是另外提供折扣碼、credit給我們。

房租降價成每月租金$2,425(比原先的$2,720降價$295)+送3週免費住(價值$1,643)+退回原住地1週房租(價值$659)、Application fee減免$100,1年大約可省下$5,942

people toasting wine glasses
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Summary

文章詳細地記錄下我們跟Leasing office的談判過程,中間其實也涵蓋了我們所用上的談判技巧、思考角度、跟漸進式的過程。Getting more書中也有提到很重要的strategy之一,就是要循序漸進近的提出要求,而不是一開始就提出一個超目標嚇跑/激怒談判對方,而且一次獅子大開口的結果非常可能讓對方直接關閉談判空間。

而且保持態度良好是必須的,對談判對方大吼大叫並不會增加對方想跟自己好好談的機會,反而可能得到自己最不想要的結果

談判結果總結

房租降價成每月租金$2,425(比原先的$2,720降價$295)+送3週免費住(價值$1,643)+退回原住地1週房租(價值$659)、Application fee減免$100,1年大約可省下$5,942。然後換到採光較弱、但比原先住的房型大一點的空間(多50 sq. ft.)。

整理結果非常滿意,真的是有談有機會、沒談1年多繳幾乎$6,000。當然我們也是歷經搬家,不過好在是同一棟建築且有電梯,我們自己含淚兩週內慢慢搬完,沒有請搬家工人也減少跟人接觸機會。

今年成果很不錯,但去年疫情期間我們沒有果斷毀約搬家,也算是在今年的重新談判把去年損失的也都拿回來。不過我這幾天重新看了一下,目前Bay Area的租房市場又開始活躍了,租房價格甚至又回到了我之前的合約價$2,920附近,所以同樣的Negotiation skills,也需要因地制宜使用。

在美國生活,Negotiation skills真的是必備,尤其是幾乎免不了的醫療帳單、談薪資Package、買東西退貨、爭取權益等等,幾乎每幾天、每幾週都會用上,非常鼓勵所有人都多多談判多多爭取,即使談判10次只成功1次,成功的那一次就是賺到!

文中介紹的談判技巧都來自談判書:Getting morehttps://amzn.to/3hLB3aN (中文譯本書:華頓商學院最受歡迎的談判課 https://bit.ly/3uIHzWO,如果是要在美國使用,還是建議參考原文的會過容易生活中使用。

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