美國租房必看：找到安全且評價好房型方法、合約內容注意事項

06/04/2022 0 生活&花費紀實 美國生活

文章最後更新於 07/12/2022 by aillynotes

從一剛開始到美國留學，到後來工作生活，在美國各州租房累積了不少自己或是身邊朋友經驗。而之前發布談判房租年省$5,942美金文章以來，也常被詢問怎麼找到優質的租房地點避免踩雷、或搬出時不會被亂charge，所以就整理這一篇美國租房必讀事項供參考。

找到好租房公司的好處

找到好的租房公司/management company，除了可以住得舒心安全外，最重要的就是省錢！以我去年有negotiate成功、一年省下$5,942美金的公寓為例，最終我們搬出後leasing office還offer我們額外的credit，在我們提早break our lease的情況下，可以少賠15天的費用。

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我們的合約中有註明，如果提早break the lease，需要賠償一個月的費用後搬出。有的合約會寫明：要等到下一個租客承租才能停止付款，具體看合約＆各州規定。

$2,425就是上述這篇文章我們談成的房租價格，對，灣區房租真的這麼貴，而且現在還漲到$3,000 USD以上了；所以也可以想成leasing office其實也算很開心我們能搬走，一搬走每個月房租至少多幾百美金，而且我們之前租的Property十分熱門，有Studio, 1b1b房型都出租得很快。

1. 怎麼找到好的租房公司？可以租房的物件這麼多怎麼挑？

如果要省時省力、或是一次篩選掉大量房源，除了直接以能接受的地區作為篩選外，另外就是找大的Property Management 公司逐個批量篩選。

以北加州（Bay Area灣區）跟大西雅圖地區為例，Essex, Avalon, Equity Residential, North Coast Living都是很大的Apartments持有兼管理公司。且每一個集團旗下的apartments都大概會有類似的家電配置、配色、櫥櫃配備等，可以大約地按照預算直接做篩選。

例如我2018年找到上述談判成功、且搬出後自動減價的優良Apartment，就是按照價位區間各找Essex 跟Avalon旗下的幾間apartment，例如$2,200-$2,600最多挑選2間、$2,601-$3,000上下再最多挑選2間，這樣最多總共就是2*(2+2)=8間，且也不一定每一個區間都會挑到，最終發現在當時$2,600以下的我可能都不滿意進出設定（有較嚴格的門禁規定等）、然後Avalon系列在我價格區間的內裝我都不太喜歡，所以最終決定選擇清單時直接用刪去法後再從評價著手就找得很快。

North Cost Living算是比較新的集團，在疫情期間收購西岸不少apartments，且很多標的都是強調luxury living、或房型很新的Properties，我之前看了好幾間中意但覺得超過預算的也都是North Coast Living系列。

2. 預計入住地區是否安全？

SpotCrime網站可以透過查詢Zipcode，查看各地區近期是否有發生犯罪案件，有的話是什麼類型、地址、發生時間都有詳細記錄。可以透過類似的網站確認未來想住的區域安全狀況。

Map | SpotCrime

除了查看相關網站、App的安全數據外，其實最準的還是自己親自到Apartment/未來租屋環境看最準，自己親自視察未來預計入住區域的治安狀況絕對是最準的。另一個我常用的方法就是一定要去看停車場/停車棚/或Parking Garage、還有看收信/包裹區域的管理狀況

因為還沒住進去，無法明確得知leasing office的管理狀況，但停車管理就是一個目前管理的現狀的反應。如果停車場管理雜亂、看起來已經棄置的車輛或垃圾隨處都是，可能就要認真考慮未來的入住計畫；如果是有門禁管制的Parking garage更會是個大加分項，至少閒雜人等不能隨意進出；且如果社區停車場內都是高價車（且沒有被破窗或被破壞），也可以一定程度反映治安狀況還有住戶經濟狀況。

收信/包裹區域也可以看出leasing office有沒有幫忙管理包裹並協助處理當天未被領取得包裹（是否會有上鎖區域），畢竟幾乎所有人都會網購，大家也不會希望入住租屋處期間常要因為包裹失竊或在追蹤包裹花太多時間。

我自己也是因為通常會挑門禁管制比較嚴格的Property，所以租房預算就一定是市場上中等價位以上，畢竟老話『You get what you pay for』還是有一定道理，雖然花的錢不見得能完全等比在居住品質上。

3. 確認預計租房地/房型隔音如何

在住進租屋處前，最容易被忽略、但住進去後會大大影響滿意程度的，就是是否有噪音問題。預約看房時可以直接看到四周是否有建築工地，如果有建築工地但剛好不在施工時間，可以詢問leasing officer一週施工時間、還有哪些方向的房型會聽到噪音。實際看房時也可以打開窗戶＆關上窗戶，確認房型內窗戶的隔音效果。

另外就是進到房間要特別注意是否會聽到隔壁鄰居、走廊、樓上聲音等，在第4項確認review時也可以認真看reivew是否有人提到隔音問題。

4. 做決定前，一定要確認Google & Yelp Review

Yelp Review大家通常知道是拿來查看美食的，但其實很多Property/Apartment也會在Yelp上面有review。而且看Review和一般查餐廳推薦不太一樣。

首先，不是最多人review過的就是最好的，一定要點進去看內容。很多品質穩定的Property，在Yelp/Google review數量並不多，但都是長時間內逐步累計的真實評價。可以從reviewers發布的內容和時間可以辨認出是否是廠商自己刷評論。

長度、提及內容（例如有沒有講到入住期間遇到的狀況）、留評價的頻率等等，都是要注意的重點。而且會在Google/Yelp上留Apartment review的情況，通常是『很滿意』或是『極度不滿意』的狀況。我們在租房時成功避開很多雷，就是從過往住客review中發現的。

常見的抱怨/雷點如：租賃期間一切很好，但一搬出就被charge天價move-out fees（例如幾千美金）、叫維修都不到貨要等好幾天、包裹常被偷但leasing office不管、一些較隱密的公共區域竟然有非住戶聚集或寄居、停車場管理不善等。

5. 注意評價：搬出費用 Move-out fees

Move-out fees也是很容易多花錢的項目。我一直以來move-out都是自己清潔，沒有特別找人來幫忙大清潔一次。第一個原因是因為我們平常入住時都會基本清理，所以搬離時其實也不會太髒太難清；第二個原因是因為無論自己多認真清，leasing office最終一定也會再派專人清過再租給下一個人，而這筆清潔費用（通常$300 USD以下都算合理）也會charge到租客，既然最終都會要再付一次清潔費，我就不再先花額外費用了。

而如同第3項所說，簽約前查看Google跟Yelp review，重中之重就是要看評價中關於Move-out的描述。如果是現居住戶給的好評通常不一定準確（但現居住戶的差評都很有參考價值），如果是搬離住戶的評價，且沒有提到誇張的move-out fees，通常就比較能放心入住。通常誇張的move-out fees charge到前住客，是很容易有差評且引人注意的。如果不是單一個案（因為也有可能是特定住戶真的對居住環境破壞較大）、是有多位搬出住戶都有反應被charge過多的，通常建議都要避開。即使每月房租看似便宜幾百、但如果最終被charge幾千美金，換算回去加在每月租金也是很驚人。而且在美國工作生活也不會希望credit score太低，如果被前leasing office charge但遲遲不付款，最終可能會被送collections並影響個人信用分數。

6. 如果要續約，一定要試著談判看看

新進合約通常會問的就是有沒有新住戶優惠（在淡季時期很多大型Leasing companies會提供free weeks給新住戶）或Referral Bonus（找現有住戶推薦入住，推薦人可以得到幾百美金）。

而如果是原有合約要續約，如果不是疫情期間有特殊降價，通常都是拿到漲價通知，這時候就一定要把握機會試著Negotiate看看，有談有機會、沒談最多就是維持原價跟自己小小尷尬一下，但說真的也沒有壞處，不會說談判失敗反而漲價。既然這樣不試試看真的可惜。

之前寫到房租談判，底下曾有留言反映：大的Leasing company哪有人在降價或是可以談的？但我的真實經歷是：真的會成功，而且我談成的都是大Leasing companies。但重點是在簽訂合約前就要先談好，美國是個契約精神的國家，一但簽訂契約，雙方都有誠實履行合約的義務（我也有因為已簽訂合約賠錢的經驗，有機會的話再撰文分享血淚經驗）

但我的談判不是只在『看到自己的續約價格，試著隨便跟Leasing officer問一句：能不能再便宜一點？』這樣就結束的。我也曾經試過隨便問一問當作談判方式，最終當然失敗；成功的降低房租、或將Security deposits降低的談判經驗都整理在以下文章，有盡量附上截圖佐證，房租談判成$2,425的也可以見文章一開始的move-out statement作為證明。

7. 合約內容review：要多久以前給move-out Notice？

Move-out notice要幾天前給，會跟所居住州有非常大的關係。每個州都會有州提供的租賃合同範本，上面會規定當地的基本租賃法規，沒有全美國通用的『一定要幾天以前給move-out notice規定』。以我遇到的狀況，加州是30-day notice、德州是60-day notice、華盛頓州是20-day notice。如果發現自己簽訂的合約有比州所規定的期限更長的，就有機會去爭取少賠或去argue。例如若在加州遇到房東要求60-day notice並依此合約依據要求罰錢的，可以找律師詢問是否能因此waive penalties或有其他方案。但如果都符合州＆合約規定，那沒達成可能就要認賠了。

很多大租房公司的租房合約都是：如果住客沒有在幾天以前給出notice給leasing office說明要搬出日期，會視為自動續住且可能以month to month 的費用charge （遠高於一年合約每月費用），當初簽合約代表同意事項，所以如果真的有這個條款且符合居住州規定，leasing office是沒有問題的。如果都快要搬出才發現這個問題，就是要盡快送出正式的 move -out notice 給leasing office 說最快何時要搬出，先止血，後續金額看能不能談低，早點認賠付款並看能不能誠懇的說明真的沒那麼多錢並嘗試negotiate降低價格。

8. 合約內容review：提前解約費用 Early termination fee？

在review合約時，Early termination fee絕對是最重要的review 環節之一。入住前一定要先仔細了解未來如果要提前break a lease風險，才能在未來決定是否搬家、買房時有更好的決斷。

我遇過的提前break the lease條款中，有較寬鬆的：賠付一個月房租就可walk away的（例如文章開頭提到的）、也有寫明『直到leasing office/company找到下一個租客前，renter都要持續支付每月租金的』的條款。雖然可能有人覺得：那sub-lease不就好了？直接自己找短期租客承租不就解決這個問題？

但不少 leasing office規定，如果sublease 必須也要第二任租客進合約，違反規定的話可能會額外罰錢、或是如果第二任租客沒有及時付款或有損壞家俱等，到時候自己還是會有賠償責任，所以建議都要先清楚規定再行動。

Summary

以上就是在美國租房的經驗分享，祝大家都能談到理想的deal並省錢！而無論自己的租房預算跟狀況，安全一定是要放在Top Priority的項目。只有確保自己的人身居住安全，才能在未來有機會賺回各種來美國花費的成本。

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