文章最後更新於 03/14/2024 by aillynotes
近幾年在東西岸大城市的房產交易中，多個offers bidding買房的例子不少，而在這些城市賣價也常高於初始買價。文章以灣區為例，分析在灣區房產交易中，分別由賣方＆買方需要的費用、和賣方在持有房子期間的成本，讓大家對賣房的資本利得和實際最終到手價能有更深入的認知。
試算地區：Bay Area, California（矽谷/北加灣區）
以下的試算是基於在北加州Bay Area的房地產、且為自用目的的住宅的出售為例；投資房買賣雖然花費的項目會差不多，但在稅務項目差異會很大，所以就以自用住宅出售為這篇的討論範圍。
這一篇文章是以Bay Area, California作為試算與分析的標的，是因為這一區的房價變化、Property Tax、相關的Environmental disclosure是我先前工作＆生活比較熟悉的地區。雖然我不是Real Estate Agent，但我在處理美國income tax的時候常會處理Escrow statements，例如計算房子的cost basis、capital gain、和如果作為租賃目的還需要計算折舊，所以相對熟悉。
美國地大物博、各地方規定也多，每個州可能光是city/county的費用都可能有差異，所以除了參考文章接下來的整理跟各類成本費用項目，也一定要再確認自己居住地的行情或規定。
以下的分享＆試算，都是基於我的實際經驗＆稅務推算，如果看完覺得有更多需要補充的，歡迎在底下留言處分享給大家（例如哪個Zipcode/location的買賣方agent收費比例、transfer tax怎麼徵收、收多少、Property Tax被徵收比例等等）。
而為了讓閱讀與理解更方便，由以下的狀況作為文章的試算假設
- 在灣區持有Town House
- 賣價 $1,300,000
- 買價 $1,200,000
- 持有期間1年、且貸款80%（20% down payment）
1. 賣房交易期間，買賣方要負擔的費用項目
以下列出常見的買方、賣方支付項目，實際情況會依買賣雙方的negotiations而有差異。例如通常是賣方支付Buyer agent 跟Listing agent的費用，但也有可能在級少數搶房情況下，甚至有買方願意支付部分agent fees以搶下bid的情況。
1.1. 賣方負擔：付給賣方＆買方Agent的費用
通常在灣區的房產交易，賣方需要支付買賣雙方的agent commission fees各2.5%（賣價的2.5%），總共就是5%；而在南加州或是其他州，可能賣家需要支付的是買賣方agent 各3%的commission fees。
- 賣方Agent：Commission fees-Listing Agent 2.5%
- 買方Agent：Commission fees-Buyer Agent 2.5%
1.2. 賣方負擔：Title Charges
如果走線上簽訂合約，可能還會收取 mobile signing fees。買賣雙方都會被charge。
- Title-Mobile Signing Fee
1.3. 賣方負擔：其他費用
- County Transfer Tax / City Transfer Tax 印花稅
- Recording Fee (partial)，通常是買賣方都出一部分
- Natural Hazards Disclosure
- Termite Report 白蟻檢查
以上幾項費用中，最大筆的開銷就是County Transfer Tax/ City Transfer Tax了，以City & County of San Francisco為例，這筆費用通常是賣家支出，但當然如果經過協商買家願意支付，那也有極少機會是由買方負責。City & County of San Francisco的規定是：
- 如果房產的銷售價值超過$100但低於等於$250,000，則稅率為每$500或其部分的$2.50。
- 如果房產的銷售價值超過$250,000但低於$1,000,000，則稅率為每$500或其部分的$3.40。
- 如果房產的銷售價值超過$1,000,000但低於$5,000,000，則稅率為每$500或其部分的$3.75。
- 如果房產的銷售價值超過$5,000,000但低於$10,000,000，則稅率為每$500或其部分的$11.25。
- 如果房產的銷售價值超過$10,000,000但低於$25,000,000，則稅率為每$500或其部分的$27.50。
- 如果房產的銷售價值超過$25,000,000，則稅率為每$500或其部分的$30.00。
如果是在San Francisco賣出$1,300,000的房產，則需要按照每$500或其部分的$3.75計算稅費，$1,300,000÷ $500/單位= 2,600單位，2,600單位× $3.75/單位= $9,750。這筆費用通常是賣家支出，但當然如果經過協商買家願意支付，那也有極少機會是由買方負責。
1.4. 賣方負擔：為了賣房做的修繕、清理、維修、Staging、Inspection Report
賣方在為了讓房子達成可售狀態，通常會做清潔修繕工作，且通常也會做Staging 以讓整理狀況看起來更好。
在灣區賣房流程中，由於銷售流程通常很迅速&通常都有多個offers加價競標的狀況，所以通常是賣方在open house之前，就會先提供inspection report 給潛在買家參考；而最終在closing 前，買方也可以再請自己的inspector 再做一次inspection以最終確認。所以綜合上述，賣方除了在交易時要支付的recording fees和transfer tax，還會有以下費用項目：
- Remodeling Fees
- Cleaning Fees
- Staging
- Inspection Report
1.5. 買方負擔：常見的買方負擔費用
- Title-Escrow Fee to Title Company
- Title-Mobile Signing Fee
- Title-Owner’s Title Insurance
- Title-Lender’s Title Insurance to Title Company (貸款買房會有的費用，現金全款買房沒有)
- Recording Fee (partial)
- New Loan Charges (貸款買房會有的費用，現金全款買房All Cash沒有)
- Appraisal Report（銀行需要appraisal report才能最終確認貸款金額）
2. 賣方在持有房產期間的持有成本
以下費用通常是持有房子期間無法避免的費用，但如果是全現金All cash買房，自然就不會有mortgage interest利息費用。
2.1. Property Tax
灣區一帶的Property Tax起跳價是1%，接著會有各種County、City、學區繼續往上加；有些新開發區還要多付Mello-Roos的Assessments。
常見的比率有1.16%、1.25%、1.4%、1.1322%（Fremont)、1.1543%（Newwark），但在灣區的Property Tax rate，基本上都會是房價的1%以上。
若購買價$1,200,000的房產、至少1%以上起跳的Property Tax試算，每年的Property Tax至少都要支付$12,000以上，而且是真金白銀的支付出去；後續雖然可能能作為稅務抵減優惠（tax deductions），但即使作為稅務抵減項目，能達到的省稅效益只有deductions＊稅率，也就是實際支付100%金額、但在課稅上有利的部分只有portion（往下閱讀有更詳細的分析介紹）。
2.2. Mortgage Interest 貸款利息費用
如果是All Cash買房則不會有此費用；bankrate的網站可以試算每個月的mortgage interest expense；以2023年中狀況，還在加息期間，4.5%以上的利率在目前都十分常見。
Amortization Schedule Calculator | Bankrate
2.3. HOA &Insurance Fees
如果是Single family house，通常不會有HOA Fees，但相對的房屋保險也會比較貴； 而Condo/Town House雖然會有HOA Fees，但通常Insurance fees保險費較便宜。
但在灣區如果要購買地震險，則保險費用會非常有感的增加，畢竟許多地區都是在地震帶上或都是鄰近區域。
2.4. 其他房屋修繕費用
如果是能增加房屋價值、或使用年限的大型修繕費用，都可以將相關的紀錄與金額留存，待到未來出售時候都能加入房產原先的購買價、再行計算Adjusted Capital Gain（調整後的資產利得金額）。
2.5. 其他未討論的費用
其他未討論到的持有房產費用，最容易被想到的就是Utility bills，但因為即使是租房也需要支付水電網路費等，但當然持有住宅需要花費的Utility bills通常更高，不過會依每個人/每個家庭的用量有明顯差異，所以就不另行討論。
3. 賣房稅務相關
3.1. 持有房產費用，能享有的稅務抵減優惠項目
Property tax和interest expense 雖然每年可以放在Schedule A做Itemized deductions，但要注意即使沒有使用itemized deductions，也有Standard Deductions 可用。以2021稅務年度而言，夫妻合併報稅MFJ可以有$25,100的Standard deduction、2022年夫妻合併報稅的Standard deduction是$25,900。而要注意的是Itemized Deductions跟Standard Deductions兩者只能擇一，換言之，如果持有房產有支付Property tax跟Mortgage Interest而選擇使用Itemized deductions的話，2022年夫妻合併報稅的$25,900就不能再享有。
且聯邦所得稅中，自從2018的TCJA法案通過後，自住用房在聯邦稅務中的抵減優勢大降，尤其是在高消費、高物價、高房價、高州稅的州影響最明顯，如加州跟紐約州。
Local tax被限制在10,000內才可作為itemized deductions扣抵。這$10,000是包含state income tax跟local property tax的。以在加州的受薪階級、尤其是軟體工程師的話，通常光是state income tax（加州州所得稅）就超過$10,000的限額，等於Property tax沒有聯邦稅務上的抵減優惠。
而Mortgage interest的限制是，如果是在2018以後才借貸的loan，只有在750,000以內、本金產生的利息費用才能做為聯邦稅務抵減。簡化試算的話，就以$750,000本金、以不同的貸款利率試算後，第一年需要支付的Mortgage interest如下：
- 4.5%貸款利率的話，750,000本金內第一年付出的mortgage interest 會是 $33,844
- 5.0%貸款利率的話，750,000本金內第一年付出的mortgage interest 會是 $37,500
- 5.5%貸款利率的話，750,000本金內第一年付出的mortgage interest 會是 $41,250
- 6.0%貸款利率的話，750,000本金內第一年付出的mortgage interest 會是 $45,000
而第一年支付的貸款利息通常會是最高的，隨著逐期償還貸款的本金，後續年度支付的貸款利息通常會逐步減少。例如若是以750,000本金、4.5%年利率的狀況為例，第一年的可扣抵貸款利息是$33,844、第二年則為$29,369，所以隨著繳納貸款的年份越高，能達到得省稅效益也越少。
若以Itemized deductions 只有這兩項（Property tax 跟Mortgage interest）來看local tax 和 deductible mortgage interest（4.5%貸款利率）來看，Itemized deduction總共是$10,000+$33,725.39 =$43,725.39。
高出夫妻合併報稅Standard deductions $25,900的部分才算是真正有稅務效應的部分，也就是$17,825.39才可能是買房在年度有額外省稅的deductions （雖然local tax$10,000的部分，其實也不能完全認定是因為買房付出Property tax），而deductions 還要乘上納稅人適用的稅率才是真正省稅金額。
3.2. HOA & Insurance 無省稅效益
如果作為個人自住的房產，HOA & Insurance無法在稅務上有任何省稅效益；但如果是作為Rental Property，則HOA & Insurance可以作為租賃的必要支出扣抵相關的租金收入。
3.3. 資本利得稅務優惠
如果自用住宅（Primary Residence）在計算資本利得時，基本上就是Selling Price減去Price Price、還會再減去必要的Selling Expenses，最終得出的Adjusted Capital Gain再進行課稅。
如果持有一年以上可以有長期資本利得的優惠稅率長期資本利得（Long-term capital gain）適用的tax rate。可以看出如果長期持有，則capital gain就可以有效省稅。
而以這篇文章的試算，假設的是一年內的狀況，所以就不適用Long-term capital gain 的優惠稅率。
3.4. 賣出自用住宅，最高可享有$500,000免減免資本利得
而若是在出售之時的往前5年內、有座為自用住宅2年，則符合條件可以享有自用住宅出售的自用住宅一定額度內免去資本利得稅。詳細內容請見以下文章：
4. 賣房最終到手的金額試算（賣家角度）
試算的scenario，是在灣區持有Town house、而Town house price比買入時多了$100,000 USD。
- 賣價 $1,300,000
- 買價 $1,200,000
- 差價 $ 100,000
但這100,000還要考慮賣出時會產生的費用，以下試算表是尚未考慮持有期間的成本（Property Tax, Mortgage Interest, Maintenance Fees, 和HOA & Insurance Fees）情況下，實際試算最終賺到且到手的金額，以Other selling expenses以2%計算；雖然乍看之下Selling Price *2%的金額$26,000看似很多，但在上述的逐項賣家費用分析中，可以看出在Bay Area光Transfer Tax、在以1,300,000出售金額的情況下，都可能需要支付近$10,000的金額，再加上必要的小型、維修、油漆、還有staging等費用，加總起來還有可能超過這個2％的金額。
所以文章標題：持有自用目的住宅期間1年內賺100,000，最終賺到的可能只有$9,000；而且這$9,000還沒包括在這期間支付的Property Tax、Mortgage Interest、HOA & Insurance等費用。
而且如果光是考慮Property tax一年的費用，就會超過$9,000，而導致最終在價值上升100,000的情況下, Profit基本上會被抵消。但如果直接得出『在2%其他賣房費用』、算上持有期間的成本變成虧本，似乎也不夠客觀。因為如果沒有買房、而是租房的狀況，每月也會有房租需要支付；所以可以按照個人狀況進行試算，來看買房並等升值、或是租房＆短期內付出更少的金額更划算。
項目 | 金額 |
賣價 Selling Price | $1,300,000 |
買價 Purchase Price | -1,200,000 |
賣房費用Selling Expenses (1) 買賣方agent fees 5% | -65,000 |
賣房費用Selling Expenses (2) 為了賣房做的維修、Remodeling、Staging 、Transfer tax、Recording Fees等費用，以2%試算 | -26,000 |
未考慮沈沒成本、實際賺到的金額 | $9,000 |
項目 | 金額 |
賣價 Selling Price | $1,300,000 |
買價 Purchase Price | -1,200,000 |
賣房費用Selling Expenses (1) 買賣方agent fees 5% | -65,000 |
賣房費用Selling Expenses (2) 為了賣房做的維修、Remodeling、Staging 、Transfer tax、Recording Fees等費用，以1%試算 | -13,000 |
未考慮沈沒成本、實際賺到的金額 | $22,000 |
以下試算表是尚未考慮持有期間的成本（Property Tax, Mortgage Interest, Maintenance Fees, 和HOA & Insurance Fees）情況下，實際試算最終賺到且到手的金額，Other selling expenses以1%計算：
項目 | 金額 |
賣價 Selling Price | $1,300,000 |
買價 Purchase Price | -1,200,000 |
賣房費用Selling Expenses (1) 買賣方agent fees 5% | -65,000 |
賣房費用Selling Expenses (2) 為了賣房做的維修、Remodeling、Staging 、Transfer tax、Recording Fees等費用，以1%試算 | -13,000 |
未考慮沈沒成本、實際賺到的金額 | $22,000 |
如果想要在考慮持有成本前，能賺到更多的Profit，則需要在自己可控制的範圍盡量減少花費，通常也就是Other Selling Expenses的部分，例如不做大型的remodel、也需要控制其他為了賣房進行的維修與清潔費用。
Summary
以上就是相關的費用、成本、稅務考量，如果未來打算賣出手中持有房產，也可以有全盤考量跟更正確的成本與資本利得估算。如果有更多想補充的，也請一定要在底下留言分享給大家～
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