美國報稅-美國買房與自住房不能錯過的8項稅務優惠(省稅/節稅)

文章最後更新於 02/19/2022 by aillynotes

無論是租房還是買房,提前了解美國持有自住房的優惠一點絕對不會嫌早,對未來規劃是否買房、何時買房都可有更清楚了解。文章詳細介紹自住房(非租賃目的)可能有的收入抵減、買房利息費用抵減、Property Tax抵減、稅收優惠、自住房賣房優惠等內容。

了解各項優惠前,先美國稅務計算結構

下圖是美國Income Tax的計算架構與方式。簡言之,能省稅的部分大概有以下幾個地方

  1. Adjustments:Gross Income收入的調減項,能讓收入降低
  2. Standard Deduction or Itemized Deduction (Schedule A):標準扣除額或列舉扣除額。兩者只能擇一使用同樣作為收入的減項
  3. Tax Credit:稅務優惠中最有利的絕對是Tax Credit。Tax credit 是1 dollar to 1 dollar的概念。$1 tax credit可以抵$1的稅。

1. Mortgage Interest Deduction 貸款利息費抵減(Itemized deduction)

如果是all cash買房,在tax return上就無法享有此項優惠。

而如果是在2017年12月16日以前的mortgage,夫妻合併報稅(MFJ)最高能有1,000,000及以下貸款額度內,所支付貸款利息費用的抵減(需要使用Itemized deduction、如果使用Standard deduction則無法享有此優惠)

如果是12/16/2017以後的貸款,夫妻合併報稅(MFJ)則最高只能享有$750,000及以下貸款額度內、所支付貸款利息費用的抵減(需要使用Itemized deduction、如果使用Standard deduction則無法享有此優惠)。

如果是做refinance,日期會以最原先的貸款日期為計算,而不是refinance date。

2. Home Equity Loans Deduction 房屋淨值貸款利息費抵減(Itemized deduction)

2017 tax year及以前,除了最高可以有$100,000 home equity debt額度內的利息費用扣抵,且此筆Home Equity Loans不限制用於何種目的(付學費、買傢俱、升級房屋設施等都行)。

但在之後的tax year,就沒有單獨的$100,000 home equity debt額度,而是總共只有$750,000貸款利息可抵減的額度(第1項的Mortgage Interest跟Home Equity Loan Interest加總);且此$100,000 必須都用在買房、建房、增修房子的費用上(限制目的與用途)。

3. Mortgage Points Deduction 房貸利率點數抵減(Itemized deduction)

在買房時所支付的mortgage points,如果是以自己的自用住宅(Primary home)做抵押、且目的是用於此棟Primary home,則可以用於抵減(需要使用itemized deduction-Schedule A)

如果是second home所支付的mortgage points,則需要按貸款年份攤銷。

而如果是refinance 支付的mortgage points,則需要按剩餘的貸款年份坐攤銷。

4. Mortgage Insurance Premium Deduction 私人抵押保險(Itemized deduction)

這一項是目前比較少見、也較少人能用到的抵減項目(目前大多數貸款買房都會需要down payment 20%以上)。mortgage insurance通常是在2006以後的貸款、且貸款者首付(down payment)比例未到20%時會被要求購買的保險。

而此項的deduction也有收入phase out的問題。

  • 單身者Adjusted Gross Income(AGI) 超過$50,000以上開始phase out、超過$54,500後就無法使用。
  • 夫妻合併申報者Adjusted Gross Income(AGI) 超過$100,000以上開始phase out、超過$109,000後就無法使用。

5. 較少見:Mortgage Interest Credit

針對低收入戶的房產持有者,如果taxpayer有state 或是local government核發的qualified mortgage credit certificate(MCC),則可以使用 Form 8396 進行申報並享有credit。

6. Property Tax / Real Estate Tax Deduction 房產稅抵減

2017 tax year及以前年度,可以把所有當年度付款的Property Tax,都列在Itemized deductions中的Local Tax中。

但在接下來的tax year,state and local taxes 與 state and local estate taxes上限只能有$10,000,如果是在加州等州稅高、房產稅也高的地區,此一項目的抵減優惠並不高。

而房地產稅抵減是以付款年度計入deduction amounts。

7. Credit for Energy-Saving Improvements / Residential Energy Credits

如果在家裡加裝太陽能、風能、地熱能、燃料電池等可再生能源的裝置,則可以使用 Form 5695 計算可得到的Credit。額度$500 / each one-half kilowatt of capacity.

而如果有裝置節能隔熱(energy-efficient insulation)的設備,也可能有相關優惠可apply。

而像目前Tesla推出的Solar System結合Powerwall的裝置,可能也符合此一項credit優惠。

8. 自住房/Primary residence出售時的資本利得減免

Primary residence自住房出售,只要符合條件,最高可享有$500,000的資本利得減免的稅務優惠!

延伸閱讀:[美國報稅實務] 賣房買房必做功課:自用住宅賣房優惠,最高可減免$500,000資本利得的稅務優惠

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Summary

綜上所述,其實如果個人持有自住房產,稅務優惠雖然還是有、但並沒有想像中的多。尤其因為在2018 tax year開始的Local Tax抵減上限與貸款可扣抵總額減少,讓優惠更難被使用。

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