美國報稅-美國買房與自住房不能錯過的8項稅務優惠（省稅/節稅）

文章最後更新於 02/25/2023 by aillynotes

無論是租房還是買房，提前了解美國持有自住房的優惠一點絕對不會嫌早，對未來規劃是否買房、何時買房都可有更清楚了解。文章詳細介紹自住房（非租賃目的）可能有的收入抵減、買房利息費用抵減、Property Tax抵減、稅收優惠、自住房賣房優惠等內容。

了解各項優惠前，先美國稅務計算結構

下圖是美國Income Tax的計算架構與方式。簡言之，能省稅的部分大概有以下幾個地方

1. Adjustments：Gross Income收入的調減項，能讓收入降低
2. Standard Deduction or Itemized Deduction (Schedule A)：標準扣除額或列舉扣除額。兩者只能擇一使用同樣作為收入的減項。
3. Tax Credit：稅務優惠中最有利的絕對是Tax Credit。Tax credit 是1 dollar to 1 dollar的概念。$1 tax credit可以抵$1的稅。

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1. Mortgage Interest Deduction 貸款利息費抵減（Itemized deduction）

如果是all cash買房，在tax return上就無法享有此項優惠。

而如果是在2017年12月16日以前的mortgage，夫妻合併報稅（MFJ）最高能有1,000,000及以下貸款額度內，所支付貸款利息費用的抵減（需要使用Itemized deduction、如果使用Standard deduction則無法享有此優惠）

而如果是12/16/2017以後的貸款，夫妻合併報稅（MFJ）則最高只能享有$750,000及以下貸款額度內、所支付貸款利息費用的抵減（需要使用Itemized deduction、如果使用Standard deduction則無法享有此優惠）。

而如果是做refinance，日期會以最原先的貸款日期為計算，而不是refinance date。

2. Home Equity Loans Deduction 房屋淨值貸款利息費抵減（Itemized deduction）

2017 tax year及以前，除了最高可以有$100,000 home equity debt額度內的利息費用扣抵，且此筆Home Equity Loans不限制用於何種目的（付學費、買傢俱、升級房屋設施等都行）。

但在之後的tax year，就沒有單獨的$100,000 home equity debt額度，而是總共只有$750,000貸款利息可抵減的額度（第1項的Mortgage Interest跟Home Equity Loan Interest加總）；且此$100,000 必須都用在買房、建房、增修房子的費用上（限制目的與用途）。

3. Mortgage Points Deduction 房貸利率點數抵減（Itemized deduction）

在買房時所支付的mortgage points，如果是以自己的自用住宅（Primary home）做抵押、且目的是用於此棟Primary home，則可以用於抵減（需要使用itemized deduction-Schedule A）

如果是second home所支付的mortgage points，則需要按貸款年份攤銷。

而如果是refinance 支付的mortgage points，則需要按剩餘的貸款年份坐攤銷。

4. Mortgage Insurance Premium Deduction 私人抵押保險（Itemized deduction）

這一項是目前比較少見、也較少人能用到的抵減項目（目前大多數貸款買房都會需要down payment 20%以上）。mortgage insurance通常是在2006以後的貸款、且貸款者首付（down payment）比例未到20%時會被要求購買的保險。

而此項的deduction也有收入phase out的問題。

• 單身者Adjusted Gross Income(AGI) 超過$50,000以上開始phase out、超過$54,500後就無法使用。
• 夫妻合併申報者Adjusted Gross Income(AGI) 超過$100,000以上開始phase out、超過$109,000後就無法使用。

5. 較少見：Mortgage Interest Credit

針對低收入戶的房產持有者，如果taxpayer有state 或是local government核發的qualified mortgage credit certificate（MCC），則可以使用 Form 8396 進行申報並享有credit。

6. Property Tax / Real Estate Tax Deduction 房產稅抵減

2017 tax year及以前年度，可以把所有當年度付款的Property Tax，都列在Itemized deductions中的Local Tax中。

但在接下來的tax year，state and local taxes 與 state and local estate taxes上限只能有$10,000，如果是在加州等州稅高、房產稅也高的地區，此一項目的抵減優惠並不高。

而房地產稅抵減是以付款年度計入deduction amounts。

7. Credit for Energy-Saving Improvements / Residential Energy Credits

如果在家裡加裝太陽能、風能、地熱能、燃料電池等可再生能源的裝置，則可以使用 Form 5695 計算可得到的Credit。額度$500 / each one-half kilowatt of capacity.

而如果有裝置節能隔熱（energy-efficient insulation）的設備，也可能有相關優惠可apply。

而像目前Tesla推出的Solar System結合Powerwall的裝置，可能也符合此一項credit優惠。

8. 自住房/Primary residence出售時的資本利得減免

Primary residence自住房出售，只要符合條件，最高可享有$500,000的資本利得減免的稅務優惠！

延伸閱讀：[美國報稅實務] 賣房買房必做功課：自用住宅賣房優惠，最高可減免$500,000資本利得的稅務優惠

Summary

綜上所述，其實如果個人持有自住房產，稅務優惠雖然還是有、但並沒有想像中的多。尤其因為在2018 tax year開始的Local Tax抵減上限與貸款可扣抵總額減少，讓優惠更難被使用。

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